Notre actualité juridique:                                  Lettre n° 17-01 2010

1) responsabilité et soutien abusif

Cour de cassation Chambre commercial e 15 Décembre 2009 Rejet N° 08-20.702

Caisse d'épargne et prévoyance Idf Paris
… attendu que l'arrêt retient qu'en sa qualité de président directeur général de la société, M. X... a lui-même sollicité le prêt dont il s'est porté caution, et que ce dernier n'a ni démontré ni prétendu que la caisse aurait eu des renseignements sur la situation de la société et sur les capacités de cette dernière que lui-même aurait ignorés ; qu'ainsi la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche devenue inopérante, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

CA Pau, 2e ch., 1re sect., 18 déc. 2008, Blanc c/ Pelletier : Juris Data n° 2008-004861

Le préjudice du commanditaire ayant cédé des actions à un prix révisé à la baisse en raison d'une faute de gestion du gérant n'est que le corollaire du dommage causé à la société et n'a pas de caractère personnel ; l'action individuelle en responsabilité est irrecevable.

3) devoir de conseil ou devoir de non immixtion:

Cour de cassation Chambre commerciale  12 Mai 2009  Rejet N° 08-15.253

Mais attendu que l'arrêt retient, par motifs adoptés, qu'il appartenait à M. X..., qui, quoique n'ayant pas la qualité de commerçant, intervenait dans le cadre de son activité professionnelle et était habitué à effectuer des prestations pour le compte de sociétés, de s'informer sur les effets de commerce avant d'accepter ce mode de paiement ; qu'il retient encore, par motifs propres, qu'il n'appartenait pas à la banque, sauf à s'immiscer dans les affaires de son client, de le dissuader de se faire remettre des effets de commerce en paiement de ses travaux et de l'inciter à se faire payer par d'autres moyens ; que par ces constatations et appréciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé;

II/ DROIT IMMOBILIER, CONSTRUCTION

1) Copropriété après la loi "MOLLE" n°2009-323 du 25 mars 2009: résumé des modifications les plus importantes:  

1/ Dispositions relatives à la copropriété

Honoraires spécifiques du syndic (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 17)

Le texte clarifie la question des honoraires perçus à l'occasion des travaux relevant de l'initiative du syndicat.

Après l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est inséré un article 18-1A ainsi rédigé :

Art. 18-1A. - Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Aires de stationnement (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 20)

Le nouvel article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé :

Art. 8-1. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Gardiennage de l'immeuble (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 24)
Après le e de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est inséré un f ainsi rédigé :

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

Le texte apporte une innovation importante en matière de suppression du gardiennage de l'immeuble et de cession du logement affecté au concierge ou au gardien.
Toutefois, la suppression du gardiennage a soulevé beaucoup de contestations sur le plan juridique, notamment sur la possibilité de décider une telle mesure sans l'unanimité.
La position actuelle de la jurisprudence est la suivante:

- Elle considère que si le gardiennage a été prévu par le règlement de copropriété, il constitue pour chacun un droit acquis dont la remise en cause requiert le consentement unanime des copropriétaires.

Par contre, elle admet que la suppression du gardiennage peut être décidée à la double majorité de l'article 26 de la loi lorsque, compte tenu des conditions dans lesquelles la suppression intervient et du fait que le service n'a pas été imposé par le règlement de copropriété, elle n'entraîne pas une atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.
La Cour de cassation motive ses décisions après avoir constaté que « la suppression du service du concierge ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives » (arrêts précités).

Le nouveau texte reprend mot pour mot cette déclaration, mais pour l'appliquer dans tous les cas, donc même si le règlement de copropriété a prévu le gardiennage de l'immeuble.

La règle est désormais unique, ce qui ne signifie pas pour autant que l'unanimité disparaît puisque la suppression à la majorité suppose qu'il n'est porté atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits de chacun sur son lot.

Adaptations du règlement de copropriété (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 22)
La première phrase de l'article 49 de la loi est ainsi rédigée :

Art. 49.- L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement ».
Initialement, le délai pour actualiser le règlement avait été fixé à cinq ans par la loi SRU du 13 décembre 2000, ensuite porté à huit ans par la loi du 13 juillet 2006, délai venu à échéance le 13 décembre 2008.

Pratiquement, il est apparu que le délai, même prorogé, était trop court pour atteindre l'objectif du législateur. Le nouveau texte supprime finalement tout délai pour procéder aux adaptations du règlement de copropriété, qui peuvent dorénavant être décidées à tout moment, étant rappelé qu'il s'agit d'une simple faculté et non d'une obligation imposée aux copropriétaires.


Documents et archives du syndicat (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 18)

Le premier alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est complété par la phrase suivante :

« Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai (de un mois) d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées au nouveau syndic ».

Ravalement des immeubles (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 21)

L'article L. 132-3 du Code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

Si l'immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'article L. 132-3 concerne l'arrêté pris par le maire en vue de prescrire les travaux de ravalement que le propriétaire n'a pas entrepris dans les six mois de l'injonction qui lui a été faite. Son second alinéa prévoit que l'arrêté en question est notifié au propriétaire avec sommation d'exécuter les travaux. Il est aujourd'hui complété comme indiqué ci-dessus, pour tenir compte de la spécificité des immeubles en copropriété : à l'égard des tiers, le syndic, représentant légal du syndicat, est le seul interlocuteur en matière d'administration de l'immeuble.

De ce point de vue, le nouveau texte reste donc sans incidence sur la loi du 10 juillet 1965, sauf à retenir son application dans la procédure administrative sur le ravalement.

Les syndicats en pré-difficultés (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 19-1°)

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (art. 19) a prévu une procédure d'alerte au sein de deux nouveaux articles de la loi du 10 juillet 1965 (art. 29-1-A et 29-1-B) par le biais d'une procédure de désignation d'un mandataire ad hoc. Aux termes de ces dispositions :

Art. 29-1A. - Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'État dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

Art. 29-1-B. - Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1-A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.
Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1-A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.
Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'État dans le département.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport.

Ces textes nouveaux sont d'application immédiate.

Les copropriété en difficulté (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 19-2°)

Le régime des syndicats en grande difficulté proprement dit a, lui aussi, été l'objet de modifications, même si celles-ci apparaissent limitées. Le mécanisme repose sur la désignation d'un administrateur provisoire par le président du TGI lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Dans ce cadre, le dernier alinéa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été partiellement réécrit.

Alors que le juge décidait librement quelle était la durée de la mission de l'administrateur provisoire, aucune indication ne figurant jusqu'à présent dans la loi de 1965 ou le décret de 1967, l'article 29-1 précise maintenant que cette mission ne peut être inférieure à douze mois.

Si aucun rapport rédigé par un mandataire ad hoc dans le cadre des syndicats en pré-difficulté n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.

Mise aux normes des ascenseurs (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 15)

 La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 sur la mise en sécurité des ascenseurs avait prévu une obligation de travaux s'étalant selon un échéancier défini par décret en Conseil d'État. Ce décret devait déterminer les délais impartis aux propriétaires et aux entreprises concernées pour répondre aux exigences de sécurité et ceux impartis aux propriétaires pour installer les dispositifs appropriés. Il avait été mentionné que les délais ne pouvaient excéder quinze ans à compter de la publication de la loi du 2 juillet 2003, soit le 3 juillet 2018. Trois échéances avaient été définies à l'origine (2 juillet 2008 ; 2 juillet 2013 ; 2 juillet 2018).

Un décret du 28 mars 2008 avait reporté la date limite de la première tranche de travaux, du 2 juillet 2008 au 31 décembre 2010, principalement afin de permettre aux professionnels du secteur de recruter et de former les techniciens et aux syndicats de copropriétaires de définir les modalités concrètes de réalisation de ces travaux.

La loi du 25 mars 2009 s'inscrit dans cette logique de moratoire, en repoussant de trois ans la limite ultime de réalisation des travaux relatifs aux ascenseurs, à savoir au 3 juillet 2021.

Copropriété et HLM (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 14)

Le Code de la construction et de l'habitation établit les conditions d'acquisition des logements HLM, ce qui a nécessairement des répercussions sur l'apparition ou le régime de la copropriété. La vente de logements sociaux à l'initiative des organismes HLM implique l'accomplissement de différentes formalités spécifiques, telles l'information du candidat acquéreur sur l'immeuble et les contributions financières qui résultent de la présence d'une copropriété.

L'article 14 de la loi du 25 mars 2009 a quelque peu modifié le dernier alinéa de l'article L. 443-7 du Code de la construction et de l'habitation.
L'organisme HLM doit fournir avec la liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement communs qu'il serait souhaitable d'entreprendre, « une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur. »

L'objectif est ici de renforcer l'information de l'acquéreur afin qu'il puisse émettre un consentement en toute connaissance de cause.

Mise à la disposition du syndicat du personnel de l'organisme HLM (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 16)

Dans le secteur HLM, en cas de vente réalisée par un organisme d'habitations à loyer modéré, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement (CCH, art. L. 443-15, al. 1er).
Les liens entre cet organisme et la copropriété ont encore été accentués par la loi du 25 mars 2009.
Dans les copropriétés qui sont issues de la vente de logements locatifs dans lesquelles un organisme d'HLM détient au moins un logement, cet organisme peut, en tant que de besoin, mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d'assurer des missions de gardiennage, d'agent de propreté, d'élimination des déchets, d'entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs (CCH., art. L. 443-15, al. 5 nouveau).

L'état de carence et l'expropriation en copropriété (L. n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 23)

La loi nouvelle se présentant comme un texte en faveur du logement et de la lutte contre l'exclusion, elle est intervenue afin d'affiner et de simplifier ce qui avait été instauré en 2003. Les articles L. 615-6 et L. 615-7 sont remplacés par les articles L. 615-6 à L. 615-8.

D'après l'article L. 615-6 modifié du Code de la construction et de l'habitation, l'état de carence peut être déclaré lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le syndicat des copropriétaires est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en oeuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

1/Modifications apportées aux dispositions légales régissant les baux d'habitation

                Loi du 6 juillet 1989

Les retouches apportées à cette loi sont les plus importantes, ce qui n'est pas étonnant s'agissant de la réglementation « de droit commun » des baux d'habitation. Elles portent sur des textes qui, en raison de l'article 40 de la loi de 1989 qui rend applicable à d'autres logements que ceux qu'elle régit, particulièrement aux logements appartenant aux organismes HLM et aux logements conventionnés, un certain nombre de ses dispositions, concernent également les baux du secteur social.

                Mention de la superficie du logement dans les contrats de location (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3)

Au titre des mentions qui doivent obligatoirement figurer dans le bail, l'article 78 de la loi du 25 mars 2009 en rajoute une nouvelle, relative à « la surface habitable de la chose louée ».

Si le nouvel article 3 rend dorénavant obligatoire l'indication dans les contrats de location de la surface habitable de la chose louée - obligation qui ne s'applique pas aux contrats en cours - il n'envisage aucune sanction.
Le locataire pourrait demander à tout moment une mise en conformité sur ce point.
Quant à l'hypothèse d'une erreur relative à la surface indiquée, elle pourrait déboucher sur une demande de diminution du prix du loyer si la différence entre la surface indiquée et la surface réelle est importante.
Reste la question de la mention de la surface habitable dans le congé pour vendre. À partir du moment où cette surface doit être mentionnée dans le bail, le bailleur a tout intérêt à la rappeler dans l'offre de vente s'il veut éviter une annulation possible du congé pour offre imprécise et équivoque. La sévérité avec laquelle les juges apprécient une offre qui comporte des imprécisions sur la désignation des locaux offerts à la vente impose une telle prudence.

               Renouvellement anticipé du bail dans le cadre d'une convention ANAH (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 10)

L'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« À titre dérogatoire, après l'accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l'expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l'Agence nationale de l'habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du Code de la construction et de l'habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention. L'offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l'accord des parties et dans les formes prévues à l'article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l'Agence nationale de l'habitat. »

Cette nouvelle règle, qui permet de renouveler le bail en cours avant son terme, contrairement au principe prévu par l'article 10, vise à encourager les propriétaires à effectuer des travaux de mise aux normes dans le cadre d'une convention Anah, sachant qu'ils pourront obtenir plus rapidement une augmentation du loyer. Elle est subordonnée à un accord préalable exprès des parties qui, sans doute, détaillera les travaux projetés, leur délai de réalisation et l'augmentation du loyer en résultant.

               Transmission au Préfet du jugement relatif à l'indécence (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20-1)

Dans le cadre des litiges opposant locataires et bailleurs sur le respect des caractéristiques du logement décent, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut transmettre au préfet l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas à ces caractéristiques. Le texte est modifié afin de rendre obligatoire la transmission au préfet des jugements constatant qu'un logement loué ne répond pas aux caractéristiques du logement décent.

               Quittance de loyers (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 21)

Avec l'article 21 de la loi de 1989 qui précise que le locataire peut obtenir une quittance gratuite de son bailleur et surtout l'article 4 p), issu de la loi ENL du 13 juin 2006, qui répute non écrite la clause qui fait supporter au locataire les frais d'expédition de la quittance.
L'article 21 n'imposant au bailleur que de « remettre » - et non pas d'envoyer - une quittance, certains ont tendance à exiger des locataires qu'ils viennent la chercher à l'agence.

D'où la proposition parlementaire, adoptée, de substituer le terme « transmettre » (après que le terme « envoyé » eut été proposé) au terme « remettre » dans l'article 21, afin qu'il n'y ait plus à l'avenir aucune ambiguïté sur ce point.

               Dépôt de garantie (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 22)

L'article 103 de la loi complète l'article 22 de la loi de 1989 d'un nouvel alinéa destiné à clarifier les conditions de restitution du dépôt de garantie en cas de mutation du logement pendant la durée du bail.

La jurisprudence a déjà eu l'occasion de se prononcer plusieurs fois sur ce point, posant comme règle qu'en cas de vente, le débiteur de la restitution reste le bailleur originaire, peu important le fait que le contrat de vente fasse mention du transfert du dépôt de garantie au nouveau propriétaire. Cette clause est en effet inopposable au locataire, tiers à l'acte qui a toujours la possibilité, face à l'insolvabilité du bailleur actuel, de réclamer restitution du dépôt à son ancien bailleur.

La restitution du dépôt de garantie en cas de vente reste source de contentieux, le locataire se trouvant être la victime de controverses entre les deux bailleurs pour déterminer la personne à qui incombera une telle restitution.
Afin de mettre fin à ces situations, l'article 29 renverse la règle d'origine jurisprudentielle qui présentait des inconvénients pratiques mais qui avait une base juridique.
Désormais, c'est au nouveau propriétaire et non plus à l'ancien qu'incombera en cas de mutation du logement à titre onéreux ou gratuit la restitution du dépôt de garantie.

Le texte réserve la possibilité de conventions contraires, mais en précisant, comme l'avait fait avant elle la jurisprudence, qu'elles n'ont pas d'effet sur la capacité du locataire à exiger la restitution du dépôt au nouveau propriétaire. Dans ce cas, celui-ci devra d'abord restituer le dépôt de garantie et pourra ensuite seulement se tourner vers l'ancien propriétaire.

                          Cautionnement (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 22-1)

Pour faciliter l'accès au logement dans un contexte où le bailleur cherche à se prémunir au mieux contre l'insolvabilité des locataires, l'article 55 de la loi nouvelle est venu réglementer le recours à la caution d'un tiers, qui jusque-là était totalement libre.

Au début de l'article 22-1 de la loi sont ajoutés quatre alinéas destinés à limiter la demande d'une caution par le bailleur. Il résulte de ces nouvelles dispositions les principes suivants :

• un bailleur, qu'il soit une personne physique ou morale, ne peut pas exiger un cautionnement s'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives. Malgré la rédaction du texte qui semble indiquer que le cautionnement est uniquement interdit lorsqu'une assurance a été souscrite au préalable, il faut considérer que le cumul est interdit même si le cautionnement a été souscrit avant l'assurance. Le cumul de ces deux garanties est prohibé, et ce quelque soit le type d'assurance souscrite (une assurance classique privée ou la GRL, nouvellement mis en place afin justement de permettre aux économiquement faibles de pouvoir accéder à un logement). Le recours à un tiers garant reste donc possible à défaut de souscription d'une assurance ;

• les restrictions sont encore plus grandes à l'égard d'un bailleur personne morale (privé comme public : assureurs, bailleurs HLM, etc..), autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Ce type de bailleur ne peut plus réclamer un cautionnement, même si aucune assurance n'a été souscrite par ailleurs. 

  La loi réserve cependant deux cas où le cautionnement reste possible :

• s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État ; sont visés par là les cautions à vocation sociale apportées par certains systèmes, en particulier la garantie Loca-Pass, délivrée par les collecteurs du 1 % logement, ou les garanties fournies par le Fonds de solidarité pour le logement ; 

• ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Dans un tel cas, en effet, la limitation des demandes de cautionnement serait très préjudiciable aux étudiants ne bénéficiant a priori d'aucune garantie de ressources stables, pour l'accès à tous types de logements. Il faut remarquer que ces interdictions ne sont assorties d'aucune sanction. Pour autant, le bailleur qui aurait exigé un cautionnement interdit pourrait se voir opposer la nullité de l'engagement par la caution.

                   Remise d'une somme d'argent sur un compte bloqué (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 22-2)

Dans la liste de l'article 22-2 de la loi de 1989, qui énumère les documents qu'un bailleur ne peut pas exiger d'un candidat à la location, figurent certaines garanties de paiement, notamment la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent qui ne pouvait dépasser jusqu'à la loi nouvelle plus de deux mois de loyer en principal, en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du Code civil.
Par cohérence avec l'article 22 de la loi de 1989 qui plafonne depuis la loi du 8 février 2008, le dépôt de garantie exigible à un mois de loyer, l'article 56 de la loi nouvelle rabaisse le montant autorisé par l'article 22-2 en précisant que la somme bloquée sur un compte ne peut excéder un mois de loyer.

                 Contribution financière des locataires aux travaux d'économie d'énergie réalisés par les bailleurs (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23-1)

Compte tenu de la réglementation des charges locatives, avec une liste stricte des dépenses récupérables sur les locataires du secteur privé comme du secteur social, les bailleurs n'avaient jusqu'à présent pas la possibilité de répercuter sur le locataire le coût des travaux destinés à faire des économies d'énergie (sauf hypothèse d'un accord collectif de location). S'agissant d'investissements qui, in fine, diminuent les charges locatives et profitent aux locataires, il est apparu légitime de rechercher un équilibre en la matière, en faisant participer les locataires aux frais de financement de tels travaux.

À cette fin, un nouvel article 23-1 est inséré dans la loi du 6 juillet 1989 et un dispositif identique est envisagé pour le secteur social par l'article L. 442-3-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Il résulte de ces textes qu'une contribution financière peut être mise à la charge des locataires « lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble. Cette contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux ».

Cette participation financière, qui s'ajoute aux loyers et charges, sera inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. La loi prend soin de l'encadrer dans sa durée - elle est limitée à 15 ans maximum - et dans son montant, fixe et non révisable, qui ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.

Cette contribution n'est toutefois exigible que sous certaines conditions. Il faut d'abord que les travaux bénéficient directement au locataire et qu'ils lui soient justifiés. La contribution suppose en outre qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation est attendu pour préciser les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

               Résiliation du bail et enquête sociale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24)

Le deuxième alinéa de l'article 24 de la loi de 1989, relatif à la résiliation du bail est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête. »

 Cette précision issue de l'article 60 a pour but de procurer une base légale et un caractère contradictoire à l'enquête sociale envisagée par la circulaire du 9 février 1999, prise en application de la loi du 29 juillet 1998. Dans l'optique de prévenir les expulsions, cette loi avait modifié l'article 24 de la loi de 1989 pour imposer, à peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation, la transmission d'une copie de l'assignation au préfet au moins deux mois avant l'audience. Ainsi informé, le préfet doit saisir les services sociaux compétents afin de recenser et mobiliser les aides financières dont le locataire peut bénéficier.

Explicitant cette procédure préalable à la saisine du juge, la circulaire précitée est venue préciser que la saisine des services sociaux devrait permettre de déboucher sur une enquête, transmise au juge avant qu'il ne délibère, afin d'apprécier au mieux la situation du locataire et de décider de lui accorder ou non un sursis.

La doctrine et la jurisprudence ont cependant contesté la légalité de cette enquête sociale qui n'est pas mentionnée dans l'article 24, mais uniquement dans une circulaire inopposable au pouvoir judiciaire. C'est pourquoi certaines décisions ont refusé de prendre en compte cette enquête ou de surseoir à statuer tant qu'elle n'était pas produite.
Désormais légalisée, cette enquête financière et sociale devra, semble-t-il, être prise en compte par les juges.

               Conditions du transfert du bail (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 40-I et III)

Les modifications apportées à ces textes visent exclusivement les logements des organismes HLM, conventionnés ou non, auxquels s'applique l'article 14 de la loi de 1989. Ce texte permet la continuation ou le transfert du bail au profit de certains proches du locataire en cas de décès ou d'abandon de domicile de ce dernier.

Dans le secteur social, l'article 40 dans sa rédaction originaire, précisait que ces dispositions ne sont applicables aux organismes HLM que si le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplit les conditions de ressources pour l'attribution du logement.

Le nouveau texte rajoute une nouvelle condition, destinée à lutter contre les sous-occupations : le logement doit être adapté à la taille du ménage.
Ces deux conditions ne sont toutefois pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du Code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux contrats en cours et l'article 60-III de la loi nouvelle précise qu'à compter de sa publication, le contrat passé entre un bailleur et un locataire doit comporter une clause prévoyant l'application des articles L. 442-3-1 à L. 442-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Les conditions d'application du présent article seront définies par décret en Conseil d'État.

         fSous-occupation et droit au maintien dans les lieux

L'article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948 est modifié pour assouplir les conditions dans lesquelles il peut être mis fin au droit au maintien dans les lieux en cas de sous -occupation.
Afin de lutter plus efficacement contre la sous-occupation dans les logements sociaux, où les locataires bénéficient du droit au maintien dans les lieux, l'article 61 de la loi étend ce cas d'exclusion en visant les agglomérations de plus de 50 000 habitants, comprenant une commune de plus de 15 000 habitants et les communes de plus de 20 000 habitants, correspondant aux zones étendues.

         Révision annuelle du loyer

L'article 30, alinéa 1er est modifié, afin de préciser que le prix de base du mètre carré est applicable chaque année au 1er juillet. Cette date exacte de la révision annuelle du loyer d'un logement régi par la loi de 1948 correspond à celle indiquée par les décrets qui interviennent tous les ans entre juillet et septembre pour fixer les prix de base au mètre carré et le pourcentage d'augmentation. Mais le dernier décret en date (celui du 20 août 2008), faute d'avoir mentionné expressément cette date, n'a pas permis aux bailleurs d'appliquer une augmentation rétroactive. Cette difficulté juridique n'aura plus lieu d'être avec une date fixée par la loi, qui permet une rétroactivité automatique, quelle que soit la date de parution du décret.
                       Textes divers

Droit de préemption. - Le droit de préemption concerné ici est le droit de préemption issu de la loi Aurillac du 13 juin 2006, qui protège les locataires en cas de vente d'un immeuble entier à un seul acquéreur.

Dans un tel cas, l'acquéreur pressenti peut éviter la préemption s'il accepte de proroger tous les baux en cours à la date de conclusion de la vente. La modification légale a pour but d'exclure du domaine de cette réglementation les cessions d'immeubles en bloc faites à un organisme HLM ou une Société d'économie mixte, dans la mesure où les garanties dont disposent les locataires de ce secteur locatif sont plus importantes (droit au maintien dans les lieux notamment), que celles prévues par la loi du 31 décembre 1975.


Locations meublées (CCH., art. L. 632-1 s.). - La réglementation des locations en meublé à titre de résidence principale, telle qu'envisagée par l'article L. 632-1 et suivants du Code de la construction de l'habitation, est modifiée sur deux points.

L'article L. 632-1 est complété d'un alinéa qui vise le cas particulier de l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, qui entend résilier le bail. La même volonté de prévenir les expulsions en agissant le plus en amont possible justifie l'application à cette situation des règles résultant de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'assignation aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale devra donc, à l'avenir, être notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité. La seule différence concerne le délai instauré entre la notification de l'assignation au Préfet et l'audience : il n'est ici que d'un mois au lieu de deux.

Dans l'article L. 632-3 du Code de la construction et de l'habitation, la loi vient affirmer sans surprise que la réglementation des locations meublées est d'ordre public, ce que la Cour de cassation avait rappelé récemment, à propos d'un bailleur qui avait cru pouvoir soustraire le bail aux dispositions impératives du Code de la construction et de l'habitation, en stipulant que le logement ne constituait pas la résidence principale du locataire.


Accords collectifs de locations. - Les modalités d'adoption des accords collectifs de location, que les bailleurs de tout secteur locatif peuvent conclure individuellement, soit avec une ou plusieurs associations de locataires, soit directement avec des locataires, sont assouplies par la loi nouvelle. La finalité est évidemment de rendre plus facile l'adoption de tels accords.

Expulsions (CCH., art. L. 613-1 et L. 613-2). - En matière d'expulsion, la disposition la plus importante est sans doute celle consistant à réduire les délais de sursis à exécution des décisions d'expulsion. Modifiant les articles L. 613-1 et L. 613-2 du Code de la construction et de l'habitation, l'article 57 de la loi nouvelle supprime la faculté pour le juge d'accorder au locataire expulsé des délais qui excéderaient une année et réduit à un mois (au lieu de trois mois) la durée minimum du sursis à exécution des décisions d'expulsion, la durée maximum étant fixée à un an (au lieu de trois).

La loi rend par ailleurs obligatoire dans chaque département la création de commissions de coordination des actions de prévention des expulsions, jusque là facultatives.

Enfin, un nouvel alinéa est rajouté à l'article 1719-1° du Code civil pour interdire au bailleur de se prévaloir du caractère inhabitable des locaux donnés à bail pour demander l'expulsion du locataire.
(Il existe également des dispositions spécifiques au parc social locatif qui ne seront pas traitées dans le cadre de la présente veille juridiqueJ

1) responsabilité du commissaire aux comptes et prescription:

Cass. Com. 15 sept. 2009, n° 08-18.876, F-D, Société B. c/ Société F. :
Le point de départ de la prescription triennale de l'action en responsabilité contre le commissaire aux comptes ne pouvait être retardé au jour de la révélation du fait dommageable, dès lors que la banque ne rapportait pas la preuve d'une dissimulation de la part de ce professionnel, de simples négligences de sa part commises lors des contrôles ne pouvant y être assimilées.

Par renvoi de l'article L. 822-18 du Code de commerce à l'article L. 225-254, les actions en responsabilité contre les commissaires aux comptes se prescrivent par trois ans, à compter du fait dommageable ou, s'il a été dissimulé, de sa révélation.
La question délicate est de savoir comment caractériser la dissimulation. La réponse donnée par la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans l'arrêt commenté se situe dans la droite ligne de sa jurisprudence (Cass. com., 17 févr. 2002, n° 99-21.553, FS-P+B, SARL Gang c/ Madour : JurisData n° 2002-017042 ; Bull Joly Sociétés 2003, p. 267 note J.-F. Barbièri ; Dr sociétés 2003, comm. 120, note F.-G. Trebulle. - Cass. com., 11 oct. 2005, n° 03-17.382, F-D, Le Floch c/ Mutuelle du Mans assurances : JurisData n° 2005-030409 et Cass. com., 14 févr. 2006, n° 04-11.969, F-D, Nicolas c/ Lehericy : JurisData n° 2006-032239 ; Dr. sociétés 2006, comm. 59 note H. Hovasse). « La dissimulation implique la volonté du commissaire aux comptes de cacher des faits dont il a connaissance par la certification des comptes ».
La dissimulation se distingue des simples négligences et ne saurait être établie par la preuve de celles-ci. Ce sont deux comportements différents qui justifient des solutions adaptées.
Néanmoins, la distinction ne saurait être poussée trop avant. De graves négligences pourraient et devraient être assimilées à une dissimulation.
Le commissaire aux comptes gravement défaillant ne saurait être mieux traité que celui qui a procédé à une dissimulation. Les termes utilisés par la Cour de cassation laissent entrevoir qu'elle pourrait attacher à de graves négligences des conséquences semblables à celles de la dissimulation, pour fixer le point de départ de la prescription.

Cour de cassation Chambre civile 2, 7 Mai 2009 Rejet N° 07-19.890
Inédit

… attendu que le défaut de remise des documents et informations énumérés par l'article L. 132-5-1 du code des assurances, dans sa rédaction alors applicable, entraîne de plein droit la prorogation du délai prévu au premier alinéa du même article jusqu'au trentième jour suivant la date de remise effective de ces documents ;

Et attendu que la cour d'appel, qui a constaté que M. Y... n'avait pas été privé de la possibilité de se prévaloir de la faculté légale de renonciation, a exactement décidé que la responsabilité des sociétés Axa France vie, Axa Banque et de M. X... n'était pas engagée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

1) saisie attribution: effet attributif et paiement:

Cass. 2e civ., 1er oct. 2009, n° 08-19.051, F-P+B,
Le paiement étant différé en cas de contestation devant le juge de l'exécution ou, sauf acquiescement, pendant le délai de contestation, il est encore possible d'obtenir un arrêt de l'exécution provisoire de la créance qui sert de fondement à la saisie.


Si la saisie-attribution a un effet attributif immédiat, en revanche, le paiement est différé : il n'interviendra qu'à l'expiration du délai de contestation, sauf acquiescement du débiteur, ou en cas de contestation, au jour où elle aura été tranchée par le juge de l'exécution.
Il en résulte des conséquences importantes. Ainsi, il a été jugé que les intérêts moratoires à la charge du débiteur continuent de courir jusqu'au jour du paiement par le tiers saisi (Cass. 2e civ., 7 juin 2006 : Bull. civ. 2006, II, n° 151 ; JCP G 2006, IV, 2461 ; RTD civ. 2006, p. 830, obs. R. Perrot).
L'arrêt du 1er octobre 2009, fixe l'attention sur une autre conséquence concernant cette fois l'exécution provisoire du jugement qui sert de fondement aux poursuites.
Le débiteur à l'encontre duquel la saisie avait été pratiquée avait présenté au premier président, à un moment où le délai de contestation n'était pas encore expiré, une demande tendant à obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire.
Cette demande avait été rejetée pour défaut d'objet, au motif que le jugement avait été complètement exécuté en raison de l'effet attributif immédiat conféré à cette mesure d'exécution.
L'ordonnance présidentielle a été cassée. La saisie avait certes produit son effet attributif, mais du fait que le paiement était différé parce que le délai de contestation n'était pas encore expiré et que le débiteur n'avait pas acquiescé, le jugement servant de fondement aux poursuites n'avait pas encore été exécuté au jour où le premier président avait rendu sa décision et, par conséquent, rien ne faisait obstacle à un arrêt de l'exécution provisoire (déjà en ce sens, V. Cass. 2e civ., 24 janv. 2008 : Bull. civ. 2008, II, n° 22 ; D. 2008, p. 2383, obs. Sommer et Nicoletis ; JCP G 2008, IV, 1347).
Il sera simplement rappelé que, dans ce cas, si l'exécution provisoire est arrêtée, la procédure de saisie l'est également jusqu'au jour où le juge d'appel aura statué sur le jugement. Mais en revanche, l'arrêt de l'exécution provisoire étant dépourvu de tout effet rétroactif, la mainlevée de la saisie n'a pas lieu d'être ordonnée : elle conserve tous ses effets passés (Cass. 2e civ., 24 sept. 1997 : Bull. civ. 1997, II, n° 238. - Cass. 2e civ., 13 juin 2002 : Bull. civ. 2002, II, n° 132. - R. Perrot et Ph. Théry, Procédures civiles d'exécution : Dalloz, 2e éd, n° 306).

1) Dirigeants: responsabilité: Fautes de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif

Cour de Cassation ch. com., 15 déc. 2009, n° 08-21.906, M. J-P .X. c/ M. P. Y., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société SERC, Cassation

Cour de cassation, dans un arrêt du 15 décembre 2009, juge, au visa des articles L. 621-1 et L. 624-3 du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, que lorsque le redressement ou la liquidation judiciaire d'une personne morale fait apparaître une insuffisance d'actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion, même unique, ayant contribué à cette insuffisance d'actif, décider que les dettes de la personne morale seront supportées, en tout ou partie, avec ou sans solidarité, par tous les dirigeants de droit ou de fait, rémunérés ou non, ou par certains d'entre eux ;

« Toutefois, si le montant de la condamnation prononcée relève de l'appréciation souveraine des juges du fond dés lors qu'il n'excède pas l'insuffisance d'actif, il importe, lorsque plusieurs fautes de gestion ayant contribué à cette insuffisance d'actif, sont retenues, que chacune d'entre elles soit légalement justifiée ».

La Cour de cassation casse et annule : « en se déterminant par des motifs impropres à caractériser, en l'absence de précisions sur l'actif disponible, l'état de cessation des paiements en mai 2004, lequel constituait la condition nécessaire pour retenir à l'e