Baux commerciaux:
Cession du droit au bail ou du fonds de commerce : responsabilité du cessionnaire pour des manquements antérieurs qui se poursuivent :
CC 3°CIV. 8 octobre 2015 n°14-13.179
La Cour de Cassation casse un arrêt CAP VERSAILLES 12°ch 7 janvier 2014, qui avait jugé que le cessionnaire ne saurait être tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail dont il n'est pas l'auteur, sans rechercher si à la suite des commandements qui lui avaient été signifiés, il n'incombait pas à la société cessionnaire de mettre un terme à la persistance des manquements contractuels.
Requalification du bail: attention à la prescription biennale
CAP AIX EN PROVENCE 11ème ch, 20 octobre 2015
Cet arrêt concernait un bail dérogatoire de trois ans (signé avant la loi 18 juin 2014 qui a porté la durée des baux dérogatoires à trois années). (art L145-5 c com)
Pour s'opposer au départ du Preneur le Bailleur sollicite la requalification du bail (de plus de 2 ans) en bail de 3,6 9 ans.
La Cour le déboute au motif que le bail ayant été conclu dès l'origine pour une durée de 3 ans, le Bailleur devait contester la qualification dudit bail dans le délai de 2 ans (prescription biennale) à partir de la conclusion du bail.
Sur l'effet interruptif du jugement de redressement judiciaire :
CC 3ème civ. 8 octobre 2015 n°14-18.881
Le jugement de redressement judiciaire n'a d'effet interruptif que sur une instance déjà engagée.
Le délai dans lequel l'action en contestation de la validité d'un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction peut être exercée par le locataire, n'est pas suspendu par son placement en redressement ou liquidation judiciaire.
Accord sur le bail renouvelé (simple échange de lettres):
CC 3ème CIV. 15 SEPTEMBRE 2015 n°14-14.101
Dès lors que les parties n'avaient pas conditionné la prise d'effet de leur accord à la signature d'un nouveau bail, il y a lieu de déduire de l'échange de courriers un accord sur le nouveau bail à compter d'une date déterminée et sur le montant du loyer.
Il faut donc être vigilent quant aux échanges de courriers dans ce contexte d'autant plus que la rédaction d'un avenant est souhaitable ne serait-ce qu'en raison de la présence éventuelle de clauses réputées non écrites depuis la parution loi du 18 juin 2014 et de son décret.
Fixation du prix du bail renouvelé et prescription :
CC 3ème CIV. 8 juillet 2015 n°14-15.192
Le mémoire relatif à la fixation du bail renouvelé, même affecté d'un vice de fond est interruptif de prescription.
La perception des loyers par le Bailleur ne vaut pas renonciation du bailleur à se prévaloir du congé :
CA AIX EN PROVENCE 11ème ch sect B 10 septembre 2015 jurisdata 2015-020295
La perception des loyers par le Bailleur pendant la période de maintien dans les lieux, alors qu'il avait saisi le Tribunal d'une demande de fixation de l'indemnité d'éviction, ne peut s'analyser comme une renonciation expresse et non équivoque du bailleur, au congé délivré.
Baux d'habitation :
Co-titularité et commandement de payer :
CA LYON 6ème chambre 2 juillet 2015 n°13/09883
Le fait que les quittances de loyers aient été établies en cours de bail au nom du locataire et de son épouse ne démontre pas l'existence d'une démarche positive du mari pour informer le Baileur de son mariage.
Dès lors en application de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein-droit opposables au conjoint du locataire si l'existence de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
Cet arrêt est conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation (CC3ème civ. 19 octobre 2005 n°04-17.039)
Cotitularité et congé:
CA LYON 8ème chambre 13 octobre 2015 n°14/00397
Le congé délivré par l »épouse ne met pas fin au bail, tant que le mari n'a pas lui-même donné congé, même s'il n'habite plus dans les lieux.
Cotitularité et divorce:
C Cass. 3ème civile 22 octobre 2015 n°14-23.726
La transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la Co-titularité du bail tant légale que conventionnelle, ainsi qu'à la solidarité.
Congé pour vendre:
C.Cass. 3ème civ. 8 octobre 2015 n°14-20.666
La nullité d'un congé avec offre de vente à un pris incluant la commission d'agence suppose en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief.
C. CASS. 3ème civ. 3 Juillet 2013 n°12-19.442
Rappelons que la Cour de Cassation avait antérieurement jugé que le locataire titulaire d'un droit de préemption n'a pas à être présenté par un agent immobilier mandaté par le propriétaire, et ne peut donc pas se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.
Copropriété:
Prescription de la demande de démolition d'un ouvrage édifié sur une partie commune :
CC 3ème civ. 8 octobre 2015 n°14-16.690
La demande de démolition d'un ouvrage édifié sur une partie commune est une action réelle soumise à la prescription trentenaire
Emplacement de stationnement :
CA PARIS POLE 1, 2ème ch 13 octobre 2015 n°14/14910 :
Le cloisonnement d'un emplacement de stationnement est contraire aux dispositions du règlement de copropriété, il constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.